복합개발 붐으로 재조명되는 토지 가치
서울을 중심으로 한 대규모 복합개발이 본격화되면서, 그동안 시장에서 저평가되어 왔던 기업 보유 토지 자산의 가치가 다시 주목받고 있습니다. 특히 철도역, 터미널, 물류 부지처럼 입지가 뛰어난 토지를 보유한 기업들은 단순한 본업을 넘어 자산가치 재평가 국면에 진입하고 있다는 분석이 나옵니다.
이번 글에서는 최근 부동산·소비재 업종을 중심으로 나타나는 복합개발 트렌드와 정책 변화, 그리고 주요 상장사별 투자 포인트를 정리해 보겠습니다.
1. 서울 복합개발 붐, 왜 지금인가
서울 도심은 이미 개발 가능한 신규 택지가 사실상 고갈된 상태입니다. 이에 따라 기존에 활용도가 낮았던 철도역·터미널·물류 부지를 중심으로 한 전환 개발이 핵심 대안으로 떠오르고 있습니다.
최근 가시화된 주요 프로젝트만 보더라도 용산역, 서울역 북부역세권, 동서울터미널, 강남고속터미널, 신정동 서부트럭터미널 등 서울의 핵심 교통 거점이 개발 축으로 부상하고 있습니다. 이들 부지는 평균 1만~4만 평 규모로, 인근 거래 사례를 감안하면 평당 2억 원 이상의 토지 가치가 거론됩니다.
특히 복합개발은 단일 용도의 개발과 달리 오피스, 주거, 리테일, 호텔, 문화시설을 동시에 배치함으로써 사업성·수익성·공공성을 모두 확보할 수 있다는 점에서 지자체와 민간 모두의 이해관계가 맞아떨어지고 있습니다.
2. 프로젝트 리츠 도입, 개발의 물꼬를 트다
그동안 기업들이 보유 토지를 개발하지 못했던 가장 큰 이유는 양도세 부담이었습니다. 토지를 개발 법인에 현물 출자할 경우 즉시 과세가 발생해, 장기 프로젝트 특성상 부담이 컸기 때문입니다.
2025년 11월부터 시행된 프로젝트 리츠 제도는 이 구조를 근본적으로 바꿨습니다. 토지를 리츠에 현물 출자하더라도 실제 수익 실현 시점까지 양도세를 이연할 수 있어, 기업 입장에서는 그동안 방치되던 유휴 부지를 적극 활용할 유인이 커졌습니다.
이 제도는 단순히 개발 활성화에 그치지 않고,
- 서울 도심 주택 공급 확대
- 민간 자본의 도시 재생 참여
- 기업 재무구조 개선
이라는 선순환 구조를 만들 수 있다는 점에서 의미가 큽니다.
3. 지역 균형개발과 지방 부동산의 재평가
복합개발의 흐름은 서울에만 국한되지 않습니다. 2차 공공기관 이전, 국민성장펀드의 지방 투자 확대, 데이터센터·첨단 산업 유치 등이 맞물리며 지방 핵심 거점의 부동산 수요 회복 가능성도 높아지고 있습니다.
과거 2014~2016년 지방 분양 시장이 활황을 보였던 시기 역시 1차 공공기관 이전과 맞물려 있었습니다. 현재는 공급 부담이 상당 부분 해소된 상황이기 때문에, 산업과 인구 유입이 동반된다면 중장기 회복 가능성을 기대해볼 수 있습니다.
4. 저평가된 기업 자산, 재평가의 시작
국내 주요 그룹의 부동산 비중은 장부 기준으로 총자산 대비 약 13% 수준이지만, 대부분이 취득가 기준으로 계상되어 있습니다. 실제로 2024년 자산 재평가를 실시한 롯데그룹의 사례를 보면, 부동산 비중이 13%에서 40% 이상으로 급증했습니다.
이는 상당수 기업의 실제 자산가치가 장부가 대비 2~3배 이상일 수 있음을 시사합니다. 특히 유통, 음식료, 숙박업처럼 도심 핵심 입지에 대규모 부지를 보유한 업종은 개발을 통해 가치 현실화 가능성이 높습니다.
5. 오프라인 유통업계, 히든 밸류가 드러난다
신세계·이마트
신세계는 강남고속버스터미널 지분을 간접 보유하고 있으며, 터미널 지하화 및 초고층 주상복합 개발을 서울시에 제안한 상태입니다. 아직 초기 단계이지만, 부지 규모와 입지를 감안하면 중장기 기업가치 제고 요인으로 작용할 가능성이 큽니다.
이마트 역시 동서울터미널 부지를 중심으로 스타필드를 포함한 대규모 복합개발을 추진 중입니다. 이는 단순한 부동산 개발을 넘어, 오프라인 유통의 경쟁력을 자산 활용을 통해 강화하려는 전략으로 해석됩니다.
이커머스 확대로 인해 할인받아 왔던 오프라인 유통업체들의 밸류에이션이 자산 가치 재평가 국면에 진입하고 있다는 점에서 의미 있는 변화입니다.
6. 롯데칠성, 대표적인 자산주 재평가 사례
롯데칠성은 강남역 도보 5분 거리에 위치한 **서초동 부지(약 1.3만 평)**를 100% 보유하고 있습니다. 과거 공장 부지였으나 현재는 물류 및 사무 용도로 활용 중이며, 입지 대비 활용도는 매우 낮은 편입니다.
과거에도 개발 논의가 있었으나 번번이 무산되었고, 최근 프로젝트 리츠 도입과 서울 도심 복합개발 분위기 확산으로 상황이 달라졌습니다. 현재 회사 내부에서도 실무 협의체를 구성해 개발, 매각, 리츠 활용 등 다양한 방안을 검토 중인 것으로 알려져 있습니다.
인근 토지 거래 사례를 기준으로 보수적으로 추정해도 부지 가치는 약 2.6조 원 수준으로 평가됩니다. 이를 일정 부분 할인하더라도, 기존 주가에 충분히 반영되지 않았다는 점에서 자산주로서의 재평가 여지가 큽니다.
7. 부동산·소비재 관련 기업 전체 분석
1️⃣ 롯데칠성 (005300)
핵심 키워드: 서초동 부지 · 자산주 재평가
▪ 기업 개요
- 음료·주류 중심의 소비재 기업
- 본업 성장성은 제한적이나 도심 핵심 토지 보유로 자산 가치 부각
▪ 핵심 부동산 자산
- 서울 서초동 부지 약 1.3만 평
- 강남역 도보권, 저층 활용 상태
- 장부가 대비 실질 가치 2~3배 이상 추정
▪ 개발 모멘텀
- 프로젝트 리츠 도입으로 양도세 이연 가능
- 내부 실무 협의체에서
- 매각
- 프로젝트 리츠 활용
- 직접 개발
등 다각도 검토 중
▪ 투자 포인트
- 본업 가치 + 비영업 자산 가치 동시 반영
- 삼성증권 목표주가 179,000원, 투자의견 BUY
- 전형적인 숨은 자산주
▪ 리스크
- 개발 일정 불확실
- 단기 실적 개선보다는 중장기 관점 필요
2️⃣ 신세계 (004170)
핵심 키워드: 강남고속버스터미널 · 초대형 복합개발
▪ 기업 개요
- 백화점 중심 유통 대기업
- 오프라인 유통 업황 둔화로 장기간 저평가
▪ 핵심 부동산 자산
- 강남고속버스터미널 지분 70.49%
- 부지 면적 14만㎡, 서울 최고 입지 중 하나
▪ 개발 계획
- 지하 여객터미널 + 지상 초고층 주상복합
- 상업·업무·숙박·주거 결합
- 서울시와 사전 협상 단계 진입
▪ 투자 포인트
- 개발 이익보다 부동산 가치 재평가 효과
- 오프라인 유통 밸류에이션 디스카운트 해소 기대
- 목표주가 270,000원, BUY 유지
▪ 리스크
- 개발 규모가 커 시간 리스크 존재
- 정책·인허가 변수
3️⃣ 이마트 (139480)
핵심 키워드: 동서울터미널 · 스타필드 확장
▪ 기업 개요
- 국내 최대 대형마트 사업자
- 이커머스 경쟁으로 구조적 부담
▪ 핵심 부동산 자산
- 동서울터미널 부지
- 신세계프라퍼티 통해 간접 보유
▪ 개발 내용
- 총 사업비 약 1.9조 원 (토지 가치 제외)
- 지하 환승센터 + 지상 스타필드 포함 복합시설
- 2026년 착공, 2031년 완공 예정
▪ 투자 포인트
- 단순 개발 이익보다
→ 자체 유통 역량 활용 가능 - 오프라인 유통의 구조적 대응 사례
▪ 리스크
- 실적 턴어라운드는 별도 과제
- 개발 수익 가시화까지 장기 소요
4️⃣ 아이에스동서 (010780)
핵심 키워드: 건설·자원 + 복합개발
▪ 기업 개요
- 건설, 환경, 자원사업 병행
- 과거 실적 변동성으로 저평가
▪ 개발 관련 포인트
- 자체 개발 및 참여형 프로젝트 다수
- 부동산 경기 회복 시 레버리지 효과 큼
▪ 실적 흐름
- 2025년 저점 후
- 2026년부터 흑자 전환 예상
▪ 투자 포인트
- PBR 0.5배 수준
- 실적 + 자산 가치 동반 회복 가능성
▪ 리스크
- 건설 경기 민감
- 재무 구조 관리 중요
5️⃣ 서부T&D (006730)
핵심 키워드: 터미널·물류 부지 개발 전문 기업
▪ 기업 개요
- 리테일(인천 스퀘어원) + 호텔(드래곤시티)
- 개발형 디벨로퍼 성격
▪ 핵심 개발 자산
- 신정동 서부트럭터미널
- 서울 최대 규모 미개발 물류 부지 중 하나
▪ 개발 계획
- 주거·상업·물류 복합 개발
- 도시첨단물류 시범단지 선정
- 개발 완료 시 매출 구조 자체가 바뀌는 기업
▪ 투자 포인트
- 용산·신정동 개발로
→ 일회성 개발 이익 + 재투자 여력 확대 - 중장기 성장 스토리 명확
▪ 리스크
- 개발 자금 부담
- 금리·부동산 사이클 영향
📌 전체 정리: 어떤 기업이 가장 매력적인가?
| 구분 | 성격 | 투자 관점 |
| 롯데칠성 | 숨은 자산주 | 안정적 중장기 |
| 신세계 | 초대형 자산 | 밸류에이션 리레이팅 |
| 이마트 | 전략적 전환 | 체질 개선 |
| 아이에스동서 | 턴어라운드 | 고위험·고수익 |
| 서부T&D | 개발 디벨로퍼 | 장기 성장 |
8. 투자 시 유의할 점
복합개발 테마는 분명 매력적이지만, 다음과 같은 점은 반드시 고려해야 합니다.
- 개발은 장기 프로젝트로 시간이 필요
- 인허가, 정책, 경기 변수에 따라 일정 변동 가능성
- 단기 실적보다는 중장기 기업가치 관점에서 접근 필요
즉, 단기 테마 추종보다는 기업이 보유한 자산의 질과 활용 가능성, 재무구조 개선 효과를 종합적으로 판단하는 것이 중요합니다.
9. 마무리 정리
서울을 중심으로 한 복합개발 붐은 단순한 부동산 이슈를 넘어, 기업 가치 평가 방식 자체를 바꾸는 계기가 되고 있습니다. 특히 도심 핵심 입지에 대규모 토지를 보유한 기업들은 본업과 무관하게도 주목받을 수 있는 환경이 조성되고 있습니다.
앞으로 부동산·소비재 업종을 바라볼 때는 실적뿐만 아니라, 숨겨진 토지 자산과 개발 가능성까지 함께 살펴보는 시각이 필요해 보입니다.
📚 참고·출처
- 삼성증권 부동산/소비자 섹터 리포트
「복합개발 붐으로 재조명되는 토지가치」
